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法第38条《譲渡所得の金額の計算上控除する取得費》関係

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38-1

（土地等と共に取得した建物等の取壊し費用等）自己の有する土地の上に存する借地人の建物等を取得した場合又は建物等の存する土地（借地権を含む。以下この項において同じ。）をその建物等と共に取得した場合において、その取得後おおむね1年以内に当該建物等の取壊しに着手するなど、その取得が当初からその建物等を取壊して土地を利用する目的であることが明らかであると認められるときは、当該建物等の取得に要した金額及び取壊しに要した費用の額の合計額（発生資材がある場合には、その発生資材の価額を控除した残額）は、当該土地の取得費に算入する。

38-1の2

（一括して購入した一団の土地の一部を譲渡した場合の取得費）一括して購入した一団の土地の一部を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算上控除すべき取得費の額は、原則として当該土地のうち譲渡した部分の面積が当該土地の面積のうちに占める割合を当該土地の取得価額に乗じて計算した金額によるのであるが、当該土地のうち譲渡した部分の譲渡時の価額が当該土地の譲渡時の価額のうちに占める割合を当該土地の取得価額に乗じて計算した金額によっても差し支えない。

（昭56直資3-2、直所3-3追加）

38-2

（所有権等を確保するために要した訴訟費用等）取得に関し争いのある資産につきその所有権等を確保するために直接要した訴訟費用、和解費用等の額は、その支出した年分の各種所得の金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、資産の取得に要した金額とする。（注）各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるものについては、37-25参照

38-3

（主たる部分を業務の用に供していない譲渡資産の取得費）譲渡資産が業務の用と業務の用以外の用とに併せ供されていた場合において、当該譲渡資産の所有期間を通じ、当該業務の用以外の用に供されていた部分が当該譲渡資産の90%以上であるときは、その資産の全部が業務の用以外の用に供されていたものとして法第38条第2項の規定を適用して差し支えない。

38-4

（借地権等の設定をした場合の譲渡所得に係る取得費）借地権等の設定の対価による所得が譲渡所得とされる場合において、令第 174条《借地権等の設定をした場合の譲渡所得に係る取得費》の規定により当該譲渡所得に係る収入金額から控除する取得費は、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に掲げるところにより計算した金額となることに留意する。（1）その土地について初めて借地権等を設定した場合（2）現に借地権等を設定している土地について更に借地権等を設定した場合（3）先に借地権等の設定があった土地で現に借地権等を設定していないものについて借地権等を設定した場合（38-4の2の取扱いが適用される場合を除く。）（注）この算式により計算した金額が赤字となる場合は、その赤字はゼロとする。

（昭56直資3-2、直所3-3改正）

38-4の2

（借地権等を消滅させた後、土地を譲渡した場合等の譲渡所得に係る取得費）借地権等の設定されている土地の所有者が、対価を支払って当該借地権等を消滅させ、又は当該借地権等の贈与を受けたことにより当該借地権等が消滅した後に当該土地を譲渡し、又は当該土地に新たな借地権等の設定（その設定による所得が譲渡所得とされる場合に限る。以下38-4の3までにおいて同じ。）をした場合における譲渡所得の金額の計算上控除する33-11の2に定める旧借地権部分及び旧底地部分に係る取得費は、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に掲げる算式により計算した金額によるものとする。（1）当該土地を譲渡した場合イ旧借地権部分に係る取得費（注）「旧借地権等の消滅につき支払った対価の額」は、法第60条第1項《贈与等により取得した資産の取得費等》の規定の適用がある場合には、同項の規定により計算した金額となる。ロ旧底地部分に係る取得費（2）当該土地につき新たに借地権等の設定をした場合イ旧借地権部分に係る取得費ロ旧底地部分に係る取得費

（昭56直資3-2、直所3-3追加）

38-4の3

（底地を取得した後、土地を譲渡した場合等の譲渡所得に係る取得費）借地権等を有する者が、当該借地権等に係る底地を取得した後に当該土地を譲渡し、又は当該土地に借地権等の設定をした場合における譲渡所得の金額の計算上控除する33-11の3に定める旧底地部分及び旧借地権部分に係る取得費は、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に掲げる算式により計算した金額によるものとする。（1）当該土地を譲渡した場合イ旧底地部分に係る取得費（注）「底地の取得のために要した金額」は、法第60条第1項の規定の適用がある場合には、同項の規定により計算した金額となる。ロ旧借地権部分に係る取得費（2）当該土地につき借地権等の設定をした場合イ旧底地部分に係る取得費ロ旧借地権部分に係る取得費

（昭56直資3-2、直所3-3追加）

38-5

（価値の減少に対する補償金等に係る取得費）令第95条《譲渡所得の収入金額とされる補償金等》に規定する譲渡所得の基因となる資産の価値が減少したことに伴い、当該価値の減少につき一時に受ける補償金その他これに類するものに係る譲渡所得の金額の計算上控除する取得費は、次に掲げる算式により計算する。

38-6

（分与財産の取得費）民法第768条《財産分与》（同法第749条及び第771条において準用する場合を含む。）の規定による財産の分与により取得した財産は、その取得した者がその分与を受けた時においてその時の価額により取得したこととなることに留意する。

（平18課資3-6、課個2-11、課審6-5改正）

38-7

（代償分割に係る資産の取得費）遺産の代償分割に係る資産の取得費については、次による。（1）代償分割により負担した債務に相当する金額は、当該債務を負担した者が当該代償分割に係る相続により取得した資産の取得費には算入されない。（2）代償分割により債務を負担した者から当該債務の履行として取得した資産は、その履行があった時においてその時の価額により取得したこととなる。

（昭52直資3-14、直所3-22追加）

38-7の2

（遺留分侵害額の請求に基づく金銭の支払に代えて移転を受けた資産の取得費）民法第1046条第1項の規定による遺留分侵害額に相当する金銭の支払請求があった場合において、金銭の支払に代えて、その債務の全部又は一部の履行として資産の移転があったときは、その履行を受けた者は、原則として、その履行があった時においてその履行により消滅した債権の額に相当する価額により当該資産を取得したこととなる。

（令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3追加）

38-8

（取得費等に算入する借入金の利子等）固定資産の取得のために借り入れた資金の利子（賦払の契約により購入した固定資産に係る購入代価と賦払期間中の利息及び賦払金の回収費用等に相当する金額とが明らかに区分されている場合におけるその利息及び回収費用等に相当する金額を含む。）のうち、その資金の借入れの日から当該固定資産の使用開始の日（当該固定資産の取得後、当該固定資産を使用しないで譲渡した場合においては、当該譲渡の日。以下38-8の6において同じ。）までの期間に対応する部分の金額は、業務の用に供される資産に係るもので、37-27又は37-28により当該業務に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、当該固定資産の取得費又は取得価額に算入する。固定資産の取得のために資金を借り入れる際に支出する公正証書作成費用、抵当権設定登記費用、借入れの担保として締結した保険契約に基づき支払う保険料その他の費用で当該資金の借入れのために通常必要と認められるものについても、同様とする。（注） 1 その借り入れた資金が購入手数料等固定資産の取得費に算入される費用に充てられた場合には、その充てられた部分の借入金も「固定資産の取得のために借り入れた資金」に該当する。 2 「譲渡の日」は、36-12に準じて判定した日による。

（昭52直資3-14、直所3-22、昭54直資3-8、直所3-20、昭56直資3-2、直所3-3、昭60直所3-1、直法6-1、直資3-1改正）

38-8の2

（使用開始の日の判定） 38-8に定める「使用開始の日」は、次により判定する。（1）土地については、その使用の状況に応じ、それぞれ次に定める日による。イ新たに建物、構築物等の敷地の用に供するものは、当該建物、構築物等を居住の用、事業の用等に供した日ロ既に建物、構築物等の存するものは、当該建物、構築物等を居住の用、事業の用等に供した日（当該建物、構築物等が当該土地の取得の日前からその者の居住の用、事業の用等に供されており、かつ、引き続きこれらの用に供されるものである場合においては、当該土地の取得の日）ハ建物、構築物等の施設を要しないものは、そのものの本来の目的のための使用を開始した日（当該土地がその取得の日前からその者において使用されているものである場合においては、その取得の日）（2）建物、構築物並びに機械及び装置（次の（3）に掲げるものを除く。）については、そのものの本来の目的のための使用を開始した日（当該資産がその取得の日前からその者において使用されているものである場合においては、その取得の日）による。（3）書画、骨とう、美術工芸品などその資産の性質上取得の時が使用開始の時であると認められる資産については、その取得の日による。

（昭56直資3-2、直所3-3追加）

38-8の3

（借入金により取得した固定資産を使用開始後に譲渡した場合）借入金により取得した固定資産を使用した後に譲渡した場合には、当該固定資産の使用開始があった日後譲渡の日までの間に使用しなかった期間があるときであっても、当該使用開始があった日後譲渡の日までの期間に対応する借入金の利子については当該固定資産の取得費又は取得価額に算入しない。

（昭56直資3-2、直所3-3追加）

38-8の4

（固定資産を取得するために要した借入金を借り換えた場合）固定資産を取得するために要した借入金を借り換えた場合には、借換え前の借入金の額（借換え時までの当該借入金に係る未払利子を含む。）と借換え後の借入金の額とのうちいずれか低い金額は、借換え後もその固定資産の取得資金に充てられたものとして取り扱う。

（昭56直資3-2、直所3-3追加）

38-8の5

（借入金で取得した固定資産の一部を譲渡した場合）借入金により取得した固定資産の一部を譲渡した場合には、当該固定資産のうち譲渡した部分の取得時の価額が当該固定資産の取得時の価額のうちに占める割合を当該借入金の額に乗じて計算した金額を当該譲渡した固定資産の取得のために借り入れたものとして38-8の取扱いを適用する。

（昭56直資3-2、直所3-3追加）

38-8の6

（借入金で取得した固定資産を買換えた場合）借入金により取得した固定資産を譲渡し、その譲渡代金をもって他の固定資産を取得した場合には、その借入金（次に掲げる金額のうち最も低い金額に相当する金額に限る。）は、その譲渡の日において、新たに取得した固定資産の取得のために借り入れたものとして取り扱う。なお、借入金により取得した固定資産の譲渡につき措置法第33条《収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例》、第33条の2第2項《交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例》、第36条の2《特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例》、第37条《特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例》又は第37条の5《既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例》の規定の適用を受ける場合には、新たに取得した固定資産の取得のために借り入れたものとされる借入金の利子のうち当該譲渡した資産（以下この項において「譲渡資産」という。）の譲渡の日からこれらの規定に規定する代替資産又は買換資産（以下38-8の8までにおいて「代替資産等」という。）の取得の日までの期間に対応する部分の金額は代替資産等の取得に要した金額に算入し、当該借入金の利子のうち、代替資産等の取得の日後使用開始の日までの期間に対応する部分の金額は、同法第33条の6第1項《収用交換等により取得した代替資産等の取得価額の計算》、第36条の4《買換えに係る居住用財産の譲渡の場合の取得価額の計算等》、第37条の3第1項《買換えに係る特定の事業用資産の譲渡の場合の取得価額の計算等》又は第37条の5第4項の規定により代替資産等の取得価額とされる金額に加算することができるものとする。（1）譲渡の日における借入金の残存額（譲渡資産が借入金により取得した固定資産の一部である場合においては、38-8の5に定めるところにより計算した当該譲渡資産に対応する借入金の残存額。以下38-8の7において同じ。）（2）譲渡資産の譲渡価額（3）新たに取得した固定資産の取得価額

（昭56直資3-2、直所3-3追加、昭57直所3-15、直法6-13、直資3-8、昭60直所3-21、直資3-5、平元直所3-14、直法6-9、直資3-8、平7課所4-1、課資3-1、平19課資3-5、課個2-15、課審6-9、令5課資3-5、課法10-37、課審7-5、徴管6-27改正）

38-8の7

（借入金で取得した固定資産を交換した場合等）借入金により取得した固定資産を交換により譲渡した場合には、交換の日におけるその借入金の残存額と交換取得資産の価額のうちいずれか低い金額は、その交換の日において、交換取得資産を取得するために借り入れたものとして取り扱う。措置法第33条の2第1項に規定する交換処分等又は同法第33条の3《換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例》に規定する換地処分等があった場合も、同様である。（注）固定資産を交換した場合において、交換差金を支払うために借り入れた資金は、交換取得資産の取得のために借り入れたものとして取り扱われることに留意する。

（昭56直資3-2、直所3-3追加）

38-8の8

（代替資産等を借入金で取得した場合）固定資産を借入金により取得した場合において、当該固定資産を代替資産等として措置法第33条、第33条の2第2項、第36条の2、第37条又は第37条の5の規定の適用を受けるときには、当該借入金の利子は代替資産等の取得費又は取得価額に算入しない。ただし、次に掲げる場合に該当する場合には、それぞれ次に掲げる借入金の利子については38-8の取扱いを適用する。（1）これらの規定の適用を受ける譲渡資産の譲渡の日前に借入金により代替資産等を取得した場合その借入れをした日から当該譲渡資産の譲渡の日までの期間に対応する部分の借入金の利子（2）譲渡資産の収入金額が代替資産等の取得価額に満たない場合その満たない金額に対応する部分の借入金の利子

（昭和56直資3-2、直所3-3追加、昭57直所3-15、直法6-13、直資3-8、平7課所4-1、課資3-1、平19課資3-5、課個2-15、課審6-9改正）

38-8の9

（被相続人が借入金により取得した固定資産を相続により取得した場合）被相続人が借入金により取得した固定資産（既に被相続人が使用していたものを除く。）を相続人が相続又は遺贈により取得した場合において、当該相続人がその借入金を承継したときは、次に掲げる金額のうちいずれか低い金額に相当する借入金は、当該相続人が相続開始の日において、当該固定資産の取得のために借り入れたものとして取り扱う。なお、被相続人が固定資産を取得するために要した借入金の利子のうち、相続開始の日までの期間に対応する部分の金額は法第60条第1項の規定により計算した取得費又は取得価額に算入するのであるから留意する。（1）当該相続人が承継した借入金の額（2）次の算式により計算した金額

（昭56直資3-2、直所3-3追加）

38-9

（非業務用の固定資産に係る登録免許税等）固定資産（業務の用に供されるものを除く。以下この項において同じ。）に係る登録免許税（登録に要する費用を含む。）、不動産取得税等固定資産の取得に伴い納付することとなる租税公課は、当該固定資産の取得費に算入する。（注） 1 法第60条第1項第1号に規定する贈与、相続又は遺贈による取得に伴い納付することとなる登録免許税等については、60-2参照 2 業務の用に供される資産に係る登録免許税等については、37-5及び49-3参照

（昭51直所3-1、直法6-1、直資3-1、平17課資3-7、課個2-25、課審6-13改正）

38-9の2

（非事業用資産の取得費の計算上控除する減価償却費相当額）譲渡所得の基因となる資産が家屋その他使用又は期間の経過により減価する資産である場合における当該資産の取得費は、法第38条第2項の規定により計算するのであるが、当該資産が各種所得（同項第1号に掲げる不動産所得、事業所得、山林所得又は雑所得をいう。以下この項において同じ。）を生ずべき業務の用に供されていない資産（以下この項において「非事業用資産」という。）であり、かつ、当該非事業用資産と同種の減価償却資産が令第6条第1号から第7号までに掲げる減価償却資産に該当する場合には、当該非事業用資産の取得費の計算上控除する減価償却費相当額については、当該非事業用資産の法第38条第1項に規定する合計額に相当する金額の100分の95に相当する金額が限度となることに留意する。なお、譲渡した資産に係る各種所得を生ずべき業務の用に供されていた期間については、当該資産の法第38条第1項に規定する合計額に相当する金額から当該期間内の日の属する各年分の各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるその資産の償却費の額の累積額を控除して当該資産の取得費を計算するのであるが、当該資産を各種所得を生ずべき業務の用に供されなくなった後に譲渡した場合において、当該資産の償却費の額の累積額が当該資産の同項に規定する合計額に相当する金額の100分の95に相当する金額を超えているときは、当該資産の当該合計額に相当する金額から控除する減価償却費相当額は、当該償却費の額の累積額となることに留意する。

（平19課資3-5、課個2-15、課審6-9追加）

38-9の3

（契約解除に伴い支出する違約金）いったん締結した固定資産の取得に関する契約を解除して他の固定資産を取得することとした場合に支出する違約金の額は、各種所得の金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、当該取得した固定資産の取得費又は取得価額に算入する。

（昭56直資3-2、直所3-3追加、平19課資3-5、課個2-15、課審6-9改正）

38-10

（土地についてした防壁、石垣積み等の費用）埋立て、土盛り、地ならし、切土、防壁工事その他土地の造成又は改良のために要した費用の額はその土地の取得費に算入するのであるが、土地についてした防壁、石垣積み等であっても、その規模、構造等からみて土地と区分して構築物とすることが適当と認められるものの費用の額は、土地の取得費に算入しないで、構築物の取得費とすることができる。上水道又は下水道の工事に要した費用の額についても、同様とする。（注） 1 専ら建物、構築物等の建設のために行う地質調査、地盤強化、地盛り、特殊な切土等土地の改良のためのものでない工事に要した費用の額は、当該建物、構築物等の取得費に算入する。 2 土地の測量費は、各種所得の金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、土地の取得費に算入する。

（昭56直資3-2、直所3-3、平元直所3-14、直法6-9、直資3-8改正）

38-11

（土地、建物等の取得に際して支払う立退料等）土地、建物等の取得に際し、当該土地、建物等を使用していた者に支払う立退料その他その者を立ち退かせるために要した金額は、当該土地、建物等の取得費又は取得価額に算入する。

38-12

（借地権の取得費）借地権の取得費には、土地の賃貸借契約又は転貸借契約（これらの契約の更新及び更改を含む。以下この項において「借地契約」という。）をするに際して借地権の対価として土地所有者又は借地権者に支払った金額のほか、次に掲げる金額を含むものとする。ただし、（1）に掲げる金額が建物等の購入代価のおおむね10%以下の金額であるときは、強いてこれを区分しないで建物等の取得費に含めることができる。（1）土地の上に存する建物等を取得した場合におけるその建物等の購入代価のうち借地権の対価と認められる部分の金額（2）賃借した土地の改良のためにした土盛り、地ならし、埋立て等の整地に要した費用の額（3）借地契約に当たり支出した手数料その他の費用の額（4）建物等を増改築するに当たりその土地の所有者又は借地権者に対して支出した費用の額

（昭56直資3-2、直所3-3、平元直所3-14、直法6-9、直資3-8改正）

38-13

（治山工事等の費用）天然林を人工林に転換するために必要な地ごしらえ又は治山の工事のために支出した金額は、構築物の取得費に算入されるものを除き、林地の取得費に算入する。

38-13の2

（土石等の譲渡に係る取得費）土地の地表又は地中にある土石等を譲渡した場合の譲渡所得の金額の計算上控除する取得費は、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次による。なお、その土地の所有者が当該土石等の譲渡後の土地について原状回復等を行った場合には、その原状回復等に要した費用の額はその土地の取得費に算入する。（1）土石等の譲渡後におけるその土地の価額が、その土地の取得費に相当する金額以上である場合土石等の譲渡に係る取得費はないものとする。（2）上記（1）以外の場合その土地の取得費（土石等の譲渡前におけるその土地の価額が、その土地の取得費の額に満たない場合においては、当該価額）のうち、土石等の譲渡後におけるその土地の価額を超える部分の金額に相当する金額を土石等の譲渡に係る取得費とする。（注）土石等の譲受者が、土石等の採取後、その土地について原状回復を行う場合には、上記の「土石等の譲渡後におけるその土地の価額」は原状回復後のその土地の価額による。

（昭56直資3-2、直所3-3追加）

38-14

（電話加入権の取得費）電話加入権の取得費には、電気通信事業者との加入電話契約に基づいて支出する工事負担金のほか、屋内配線工事に要した費用等電話機を設置するために支出する費用（当該費用の支出の目的となった資産を自己の所有とする場合のその設置のために支出するものを除く。）が含まれることに留意する。

（昭60直所3-1、直法6-1、直資3-1、昭60直所3-21、直資3-5、平16課個2-23、課資3-7、課法8-8、課審4-33改正）

38-15

（借家権の取得費）借家権の譲渡に係る譲渡所得の金額の計算上控除する取得費の額は、借家権の取得に当たり支払った権利金の額から次の算式により計算した金額を控除した金額とする。

（昭56直資3-2、直所3-3追加）

38-16

（土地建物等以外の資産の取得費）土地建物等以外の資産（通常、譲渡所得の金額の計算上控除する取得費がないものとされる土地の地表又は地中にある土石等並びに借家権及び漁業権等を除く。）を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費は、法第38条及び第61条の規定に基づいて計算した金額となるのであるが、当該収入金額の100分の5に相当する金額を取得費として譲渡所得の金額を計算しているときは、これを認めて差し支えないものとする。（注）配偶者居住権又は当該配偶者居住権の目的となっている建物の敷地の用に供される土地（土地の上に存する権利を含む。）を当該配偶者居住権に基づき使用する権利の消滅につき対価の支払を受ける場合における譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費については、60-5参照

（平4課資3-1、課所4-12追加、令2課資3-7、課個2-18、課法11-4、課審7-9改正）

出典: 国税庁ホームページ。本文は表記の正規化・改正注記の構造化などの加工を行って掲載しています。

注意: 本システムは参考情報であり、法的助言ではありません。正式な通達は国税庁ホームページでご確認ください。